A munkáshitelek hatása az ingatlanpiacra több szempontból is jelentkezhet. Először is, a munkáshitelek elérhetősége és feltételei közvetlenül befolyásolják a vásárlói keresletet. Ha a munkáshitelek kedvező kamatokkal és rugalmas törlesztési lehetőségekkel

Két kulcsfontosságú tényező játszik szerepet ebben a kérdéskörben. Először is, hány fiatal áll a lehetőség kapujában, akik élhetnek a támogatott hitel nyújtotta előnyökkel, miközben lakásvásárlási céljaik vannak? Másodsorban, vajon a bankok elismerik-e a munkáshitelt önerőként?

Az idei évtől kezdődően elérhetővé vált egy új lehetőség: legfeljebb 4 millió forint összegű, kamatmentes, ingatlanfedezet nélküli munkáshitel, amelyet az igénylők szabadon felhasználhatnak. E tekintetben a konstrukció nagyban hasonlít a 2019 nyarán bevezetett Babaváró hitelhez.

Márpedig a fiatal párok által igényelhető Babaváró érdemben befolyásolta az ingatlanpiacot: számos pár lakáscélra fordította, fordítja a kapott összeget. Ez nem kis részben annak köszönhető, hogy a támogatás felhasználható az ingatlanvásárláshoz szükséges minimális önerő előteremtésére is.

De milyen következményekkel járhat az új munkáshitel a lakáspiac számára? Ezt a fontos témát a Bankmonitor szakértői részletesen megvizsgálják.

A Magyar Nemzeti Bank előírásai alapján alapesetben egy lakásvásárláshoz legalább 20% önerővel kell rendelkeznie a vevőnek, a lakáshitel összege ugyanis nem haladhatja meg a vételár 80%-át. (A fiatal első lakást vásárlók, illetve az energiatakarékos, "zöld" ingatlant vásárlók számára elegendő lehet 10% önerő is.) Ugyanakkor a bankok ezen jogszabályi feltételektől szigorúbb irányba eltérhetnek, azaz egyes vevőktől több saját megtakarítást várnak el.

Mi a helyzet az ingatlanfedezet nélküli kölcsönökkel? Ezek a hitelek nem járnak jelzálogjoggal, így nem jelennek meg a tulajdoni lapon, ami sokak számára vonzóvá teszi őket. Felmerül a kérdés, hogy ezekkel a kölcsönökkel kiegészíthető-e az önerő, vagy esetleg kikerülhetők-e az MNB által bevezetett előírások? A jegybank nemrégiben kiadott egy körlevelet, amely szigorúan szabályozza az ilyen típusú hitelkapcsolásokat. Ennek következtében a legtöbb fedezetlen hitel, így a személyi kölcsönök is, nem használhatók fel az önerő kiegészítésére, ami megnehezíti a vásárlók helyzetét.

A Babaváró hitelnél az előírások sokkal rugalmasabbak, hiszen ez egy támogatott kölcsön formájában érhető el. A jegybank a hitel összegének 75%-át támogatásként, míg 25%-át hagyományos hitelként kezeli. Ez azt jelenti, hogy a Babaváró hitel 75%-a gyakorlatilag figyelembe vehető a minimálisan elvárt önerő számításakor is.

Fontos megjegyezni, hogy a szóban forgó körlevél jelenleg nem nyújt iránymutatást a munkáshitellel kapcsolatban, ami hozzájárulhat ahhoz, hogy a különböző bankok eltérő gyakorlatot folytassanak ezen a téren. Van olyan pénzintézet, amely nem fogadja el a munkáshitelt önerőként, míg a CIB Bank tájékoztatójában kifejezetten említik, hogy a munkáshitel lakáshitel kiegészítésére is felhasználható. Ezzel szemben az MBH Banknál azt olvashatjuk, hogy a munkáshitel akár önerőként is funkcionálhat. Így arra a következtetésre juthatunk, hogy legalább e két bank viszonylag rugalmasabb hozzáállást tanúsít, és bizonyos mértékig elfogadják a támogatott hitelt önerőként.

A jelenlegi lakásárak emelkedése miatt sokak számára komoly kihívást jelent az önerő összegyűjtése a vásárláshoz. Mi történne, ha a munkáshitel is beleszámítana az önerőbe? A Bankmonitor szakértői egy konkrét példán keresztül illusztrálják ennek hatását: tegyük fel, hogy egy lakás vételára 50 millió forint, amelyhez a bank legalább 10 millió forint önerőt követel meg. A fennmaradó 40 millió forintot a vevő egy 20 éves, 6,5%-os kamatozású lakáshitelből finanszírozná, ami havi 298 229 forintos törlesztőrészletet eredményezne. Ez a megoldás jelentősen megkönnyíthetné a lakásvásárlást sok család számára.

Vegyük most azt a szituációt, amikor a vásárló a munkáshitelt is igénybe kívánja venni. Az önerő előírásai nem egységesek, hiszen a különböző bankok eltérő gyakorlatokat alkalmaznak. Éppen ezért a szakértők alaposan áttekintették az egyes lehetőségek következményeit, hogy mindenki a legjobban járhasson.

Érdekes megfigyelni, hogy a kamatmentes munkáshitel igénybevételével a havi törlesztőrészletre fordított összeg emelkedhet. Ennek hátterében a különböző futamidők rejlenek. Például, ha 4 millió forintról van szó, a munkáshitel esetén havi 35 ezer forintot kell törleszteni 10 éven keresztül. Ezzel szemben, ha ugyanezt az összeget 6,5%-os kamattal vesszük fel 20 éves futamidőre, akkor a havi törlesztőrészlet 29 823 forintra rúg. Érdekességképpen megjegyezhető, hogy körülbelül 8,6%-os kamatláb mellett a lakáshitel és a munkáshitel törlesztőrészletei azonos szinten mozognának.

Fontos megjegyezni, hogy a rövidebb futamidő következtében jelentkezik ez a furcsa jelenség. A hosszabb futamidő választása esetén ugyanis az adós összességében magasabb költségekkel néz szembe a lakáshitel kapcsán, mint ha a rövidebb időtávot választaná. Ennek oka, hogy a hosszabb idő alatt az adós továbbra is élvezi a bank pénzének használatát.

Egy másik fontos szempont, hogy mennyi munkáshitelt igénylő lép majd be a lakáspiacra. A kormány a támogatott hitelek révén összesen 500 milliárd forint folyósítására számít, ami körülbelül 125 ezer igénylést jelent. Ez arra utal, hogy a piac meglehetősen jelentős potenciállal bír: "van itt bőven lehetőség a lakáspiacon való megjelenésre".

A támogatást kérők demográfiai jellemzői alapján valószínű, hogy nem fognak tömegesen megjelenni a lakáspiacon. Azok a fiatalok, akik nem tanulnak felsőoktatási intézményben és diplomával sem rendelkeznek, általában 17-25 éves korosztályba tartoznak, és számukra jelenleg nem a lakásvásárlás a fő prioritás. Ezen kívül sokuk nem bír elegendő jövedelemmel vagy önerővel, ami elengedhetetlen a lakásvásárláshoz.

A Duna House Barométer friss elemzése szerint 2024-re Budapesten a lakásvásárlók 13%-a, míg vidéken ez az arány 11%-ra tehető a 20-30 éves korosztályból. Ez az érték viszonylag alacsonynak számít, és a Bankmonitor szakértői szerint a fiatal vevők között is a 25-30 évesek dominálnak, ami még inkább kiemeli a fiatalabb korcsoportok alacsony részvételét a lakáspiacon.

A 17-25 éves korosztály, aki jogosult a munkáshitel igénylésére, jelenleg csak csekély mértékben van jelen a lakáspiacon. A jövőbeli kilátások szerint a 4 millió forintos kedvezményes extra forrás sem lesz elegendő ahhoz, hogy tömegesen megmozduljanak a fiatalok, és aktívan részt vegyenek a piacon.

Ettől függetlenül egyes élethelyzetekben igenis komoly segítség lehet egy lakásvásárlásnál a munkáshitel.

A munkáshitel egy olyan különleges kölcsönformát képvisel, amely kamatmentes és szabadon felhasználható, ráadásul nincs szükség ingatlanfedezetre. Számos vonásában hasonlít a Babaváró támogatási programhoz, így ideális választás lehet azok számára, akik rugalmas pénzügyi megoldást keresnek.

Ugyanakkor valószínű, hogy a munkáshitel lakáspiacra gyakorolt hatása lényegesen elmarad majd attól, amit a Babaváró bevezetésekor tapasztalhattunk. Ennek oka, hogy a kölcsönre vonatkozó összegkorlátok sokkal szigorúbbak, és a potenciális igénylők, akik megfelelnek a jogszabályi előírásoknak, jellemzően kisebb számúak az ingatlanpiacon.

Az egyedi döntéseknél pedig nagyon fontos lehet, hogy ténylegesen a munkáshitel önerőként elfogadására milyen általános szabály lép életbe.

Az ingatlanpiacot számos tényező befolyásolja az év elején, és ezek hatása nem elhanyagolható. A lakáscélú ÖNYP megtakarítások, a fiatalok számára nyújtott lakhatási támogatások, a Babaváró program életkori kedvezményei, valamint a Vidéki Otthonfelújítási Program elindulása mind hozzájárulnak a piaci dinamika alakulásához. Emellett az elkövetkező hónapokban lejáró, kamatozó állampapírokból származó források is beáramolhatnak az ingatlanpiacra, ami tovább fokozhatja a keresletet.

Ezek a tényezők együttesen a munkáshitel nélkül is komoly árfelhajtó hatással jelennek meg az ingatlanpiacon.