Az Otthon Start program valóban új lehetőségeket teremthet az albérleti piacon, és talán elindíthatja az olcsóbb albérletek korának eljövetelét. A szakértők véleménye szerint ez a kezdeményezés pozitív hatással lehet a fiatalok lakhatási helyzetére, hisze
Meglepő fordulatot hozott az idei nyár a fővárosi albérletpiacon. Az Ingatlan.com adatai szerint az egyetemi ponthatárok kihirdetése után - a korábbi évekkel ellentétben - elmaradt a szokásos keresletnövekedés, sőt, az árak sem emelkedtek, hanem csökkentek: július második fele és augusztus első fele között 270 ezer forintról 260 ezer forintra mérséklődött a budapesti bérlakások átlagos havi díja.
A befektetési célú ingatlanok vételárai drámai mértékben emelkedtek az utóbbi időszakban. A Zenga.hu elemzése szerint a 60 négyzetméter alatti, jellemzően befektetési célra vásárolt budapesti lakások ára 2024 januárjától 2025 júliusáig 35-40 százalékos növekedést mutatott. Eközben az albérletek árai viszonylag stagnáltak: 2023-ban 240 ezer forintra emelkedtek, 2024 elején pedig elérték a 250 ezer forintot, jelenleg pedig csupán 260 ezer forint környékén mozognak.
Ez a kettősség azt jelenti, hogy a befektetők egyre magasabb áron vásárolnak ingatlanokat, miközben a kiadásból származó bevételük alig növekszik, ami folyamatosan romló megtérülést eredményez. Ebben a helyzetben a szeptember 1-jétől elérhető 3 százalékos Otthon Start hitel várhatóan jelentős változásokat hoz majd az albérletpiacon. A program kettős hatással lehet: egyrészt a jelenlegi bérlők közül sokan saját lakást vásárolhatnak, csökkentve a keresletet, másrészt a befektetők is tömegesen vehetnek újabb lakásokat kiadási céllal, növelve a kínálatot. Ez tovább erősítheti a már most is bérlőknek kedvező piaci helyzetet.
Az albérletárak 2014 és 2019 között a gazdasági fellendülés hatására folyamatosan emelkedtek. A Covid-járvány idején azonban átmeneti visszaesést tapasztaltunk, majd 2022-2023-ban a magas lakáshitelkamatok következtében ismét jelentős növekedésnek indultak az árak. Azonban 2023 végére a bérleti díjak stagnálni kezdtek, amit több tényező is befolyásol: a gyengélkedő gazdasági helyzet, a csökkenő lakáshitelkamatok, valamint az idei év januárjában életbe lépett Airbnb-moratórium.
Balogh László, az Ingatlan.com elemzője szerint a kínálat folyamatos bővülése is szerepet játszik ebben: "Folyamatosan, évről évre nő a kínálat, a befektetők újabb és újabb lakásokat tesznek ki erre a piacra. A koronavírus-járvány idején volt egy kiugrás a kiadó lakások számában, de azt leszámítva minden évben új rekordok dőlnek meg". Idén augusztus elején országszerte 17,9 ezer lakást hirdettek kiadásra, ami 18 százalékkal több, mint egy évvel korábban.
Az idei év kezdetén újabb lendületet kapott a piac, mivel számos befektető a lejáró prémium állampapírokból származó megtakarításait ingatlanba fektette. Futó Péter, a Zenga ingatlanpiaci elemzési vezetője kiemelte, hogy "a befektetők között sokan úgy érezték, hogy nem maradhatnak az alacsonyabb kamatozású prémium állampapírokban, és sürgősen más alternatívát kellett találniuk, ezért hajlandóak voltak magasabb áron megvásárolni azokat a lakásokat, amelyeket könnyen kiadhatónak tartanak."
Közben a 2023 szeptemberében bevezetett, majd 2024 elején 7,3 százalékra csökkentett kamatplafon hatására egyre több stabil jövedelmű albérlő vásárolt saját lakást, ami csökkentette a keresletet. Balogh László szerint ennek következtében a tulajdonosok egyre inkább értékelik a megbízható bérlőket, akiket gyakran az árak befagyasztásával vagy minimális emeléssel próbálnak megtartani.
Ebben a helyzetben jelentette be a kormány az Otthon Start programot, melynek vonzereje lehet, hogy 25 éves futamidő esetén az 50 millió forintos hitel havi törlesztőrészlete 237 ezer forint, ami kevesebb, mint egy átlagos budapesti albérlet ára. Ugyanakkor a hitel felvételéhez magas igazolt jövedelemre van szükség, és kérdéses, hogy Budapesten milyen lakásokat lehet 50-60 millió forintért megvásárolni, illetve mennyibe kerül ezek felújítása. Futó Péter szerint nehéz megbecsülni, hányan élnek majd a lehetőséggel, de "ha csak minden negyedik-ötödik albérlő élne a lehetőséggel, akkor több tízezren esnének ki a budapesti albérleti piacról, ami már elbillentené annak mostani egyensúlyát."
Fontos tényező lesz, hogy hányan döntenek úgy, hogy befektetési célból vásárolnak lakást a kedvezményes hitel keretein belül. A program célja elsősorban az első lakásra vágyó vásárlók támogatása, azonban a szabályok lehetőséget adnak arra is, hogy családok második vagy akár harmadik ingatlan vásárlására is igénybe vegyék a hitelt. Ha sokan kihasználják ezt a lehetőséget, az jelentősen növelheti a bérbeadásra szánt lakások számát. A szakértők véleménye szerint az Otthon Start program kettős hatása – a kereslet csökkenése és a kínálat bővülése – a bérlők számára kedvezőbb irányba terelheti a lakáspiaci viszonyokat.
Ennek ellenére nem várható, hogy az albérleti díjak jelentős mértékben csökkenjenek.
Balogh László véleménye szerint az utóbbi hónapokban többször felmerültek olyan állítások, amelyek azt sugallják, hogy a 3 százalékos hitel hatására jelentős csökkenés várható az albérletárak terén. Azonban ő úgy véli, hogy nem érdemes kétségbeesetten reménykedni ebben, hiszen az albérleti piac, akárcsak az ingatlanpiac, ritkán tapasztal árzuhanást. Jelenleg sem látja valószínűnek ezt a forgatókönyvet.
Futó Péter véleménye szerint a közeljövőben egy kínálati piac fog kialakulni, ahol a bérleti díjak valószínűleg stagnálnak, vagy csak csekély mértékben emelkednek. Ebben a helyzetben a bérlők szélesebb választékból válogathatnak, és kedvezőbb tárgyalási pozícióval rendelkeznek. Ez a folyamat a minőség iránti kereslet növekedését vonja maga után, hiszen azonos áron elérhetővé válnak jobb elhelyezkedésű, vagy éppen felújított lakások is.
