Túlnépesedés, a turisták áradása és az egyre megfizethetetlenebb lakások - ezek a tényezők Európa jövőjére nézve komoly kihívásokat jelenthetnek.

Az elmúlt másfél évtized során az Európai Unió területén a bérleti díjak átlagosan 25%-kal nőttek, míg az ingatlanárak súlyos 50%-os emelkedést mutattak. Különösen aggasztó, hogy 2024-re minden tizedik európai polgár a havi jövedelme legalább 40%-át kénytelen lakhatásra fordítani.

Az európai lakhatási válságot bemutató sorozatunk nyitányaként arra világítunk rá, hogy tavaly ez a téma a európai uniós választások egyik legfontosabb kérdésévé vált. A lakhatási nehézségek már nem csupán az alacsony jövedelműek, a bevándorlók vagy az egyszülős családok problémájaként jelentkeznek, hanem a középosztályt is sújtják. A lakhatás kérdése a 21. század egyik legégetőbb problémájává nőtte ki magát Európában.

Most nézzük meg az okokat és egy kis nosztalgiával idézzük fel a múltat! Az 1990-es években a lakásépítők Európában elképesztően kedvező eredményeket értek el, és a lendület még a 2000-es évek első felében is megmaradt. Azonban 2008-ban egy jelentős váltás következett be, amely bár Magyarországon sokkal súlyosabb válságot idézett elő, mint sok más európai országban, mégis mérföldkőnek számít az ingatlanfejlesztések történetében.

A globális pénzügyi válság, amelynek hátterében főként az amerikai jelzálogpiac összeomlása állt, mélyrehatóan hatott az új építkezések területére. Bár a helyreállás egy bizonyos mértékben megindult, a valóságban a beruházások volumene soha nem érte el a korábbi szinteket - mondta Emily Sinnott, az Európai Befektetési Bank Gazdasági Osztályának stratégiai divízióvezetője, aki a Befektetési Jelentés lakhatási fejezetének társszerzője is.

A 2010-es évek elején a világgazdaság egyre kedvezőbb tendenciákat mutatott, és a pénzügyi bőség valódi aranykort teremtett. Az alacsony kamatlábak szélsebesen növelték a lakóingatlanok iránti keresletet, ami elkerülhetetlenül az árak emelkedéséhez vezetett. Később a világjárvány miatti lezárások és a távmunka elterjedése új dimenziót adott a helyzetnek: az emberek otthon töltött ideje drámai módon megnövelte az ingatlanok iránti igényt, így az ingatlanszektor még inkább fellendült.

A pandémia tovább súlyosbította a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiányt, hiszen jelentős nehézségeket okozott a fejlesztőknek az új projektek megvalósításához szükséges engedélyek, építőanyagok és munkaerő megszerzésében. Ennek következtében a projektek megvalósítási ideje jelentősen meghosszabbodott, ami a költségek növekedéséhez vezetett.

De említsünk még néhány okot, amely az emberek bevételei és a lakásfenntartási költségek növekedése között növelte a szakadékot. A rövid távú bérbeadások elterjedése, különösen az olyan platformokon, mint az Airbnb, lakáshiányt generált, illetve az otthonok elérhetőségére anyagi szempontból negatívan hatott.

Ez arra ösztönözte bizonyos városokat és településeket, hogy bevezessenek korlátozásokat a rövid távú bérbeadásokra. Ezek az intézkedések önállóan képesek lehetnek a problémák enyhítésére, de valódi hatékonyságukhoz elengedhetetlen, hogy más politikák is kiegészítsék őket. Ilyen intézkedések révén több bérbeadható ingatlan kerülhet a piacra, ami hozzájárulhat az árak csökkentéséhez.

Emellett Európában a lakosság háromnegyede városokban él, és ez az arány a vidék rovására folyamatosan emelkedik. A sűrű beépítésű metropoliszok mellett az új földterületek korlátozott elérhetősége tovább bonyolítja a lakóövezetek fejlesztését. Az európai városközpontok már eleve sűrűn beépítettek, és sok esetben például parkok vagy zöldterületek nehezítik a lakóövezetek terjeszkedését.

A globális felmelegedés hatására a mezőgazdasági területek jelentősége fokozódik, ami nem meglepő, hiszen a zöldmezős beruházások helyett ma már a rozsdaövezetek kerülnek a figyelem középpontjába. Azonban ezek a fejlesztések is költségnövekedéssel járnak. Gyakran szennyezett ipari területekről van szó, ahol elengedhetetlen a talaj rehabilitációja. Ráadásul, ahogy Magyarország esetében is tapasztalható, a tulajdonviszonyok gyakran rendkívül bonyolultak és széttagoltak, ami tovább nehezíti a helyzetet.

Nyilvánvalóan városi vagy állami költségvetési támogatással és ösztönzéssel lehet ezeket a barnaövezeteket újra benépesíteni, ami válságos időkben megint csak sokkal nehezebb. Magyarországon is egyre több rozsdaövezeti akcióterületet jelölnek ki, ahol már építkeznek, de ez ugye egy hosszú távú folyamat, vagyis hatása sem holnap fogja érinteni a lakhatást.

Az ingatlanpiac nem csupán egy különálló szegmense a gazdaságnak, hanem annak szerves részeként működik. Ennek következtében az építőipar is elengedhetetlenül szükségét érzi a megújulásnak. A jövő kulcsszavai között szerepel a szakképzett munkaerő és az innováció. A nagyobb építőipari cégek gyakran alvállalkozókra bízzák a munkák jelentős részét, azonban ezek az alvállalkozók gyakran küzdenek a megfelelő készségekkel rendelkező munkavállalók megtalálásával.

Ezek a kisebb vállalatok gyakran alacsonyabb termelékenységgel működnek, és sok esetben hiányzik számukra a szükséges pénzügyi háttér, amely lehetővé tenné számukra, hogy digitális technológiákba vagy oktatási programokba fektessenek. Ennek következtében nehezebb számukra a költséghatékony kivitelezés megvalósítása.

Emily Sinnott jelentése nem éppen biztató jellemzőkkel bír.

A boldogságban is van egy cseppnyi szomorúság: egyre több európai cég foglalkozik innovatív technológiák és anyagok kifejlesztésével, hogy felgyorsítsák és javítsák az otthonok építésének folyamatát. Ugyanakkor a szektor számára elengedhetetlen lenne, hogy több támogatást kapjon, hogy képes legyen beépíteni ezeket az új megoldásokat a projektjeibe.

Ráadásul a magas lakhatási költségek eltántorítják az embereket attól, hogy gazdaságilag virágzó városokba és régiókba költözzenek. A mobilitás hiánya pedig megakadályozza a vállalatokat vagy a közintézményeket abban, hogy megfelelő készségekkel rendelkező munkavállalókat találjanak, ami végső soron lassítja a termelékenység emelkedését és az általános gazdasági növekedést.

- magyarázza Emily Sinnott.

Ezek az egyenlőtlenségek jelentős hátrányos következményekkel járnak az innováció szempontjából is. Az ambiciózus fiatal szakemberek és vállalkozók, akik vágyakoznak a nagyvárosok dinamizmusára, gyakran kénytelenek szembesülni a megfelelő lakhatás hiányával. Ez a helyzet nem csupán gátat szab a vállalatok befektetési és terjeszkedési lehetőségeinek egyes térségekben, hanem az ország határain belül és azon túl is érezhetően lassítja a vándorlást és a mobilitást az Európai Unió területén.

A már említett Befektetési Jelentés alapján megfigyelhető, hogy azok között, akik kevesebb mint tíz éve telepedtek le egy uniós államban, csupán 18 százalék bír saját ingatlannal. Ezzel szemben a helyi születésű lakosok körében ez az arány 69 százalék. Bár ez az arány idővel javulni látszik, a költözés után eltelt több mint két évtized alatt is elkeserítő, hogy a nem helyi lakosoknak mindössze 40 százaléka rendelkezik saját otthonnal, ami jelentősen elmarad a helyiek lakástulajdonlási arányától.

Mindezen okok miatt az ingatlanárak világszerte jelentősen emelkedtek. A tengerparti városokban és különösen a turisztikai célpontokban tapasztalható a bérleti díjak és az ingatlanárak gyors növekedése. A lakásépítések lelassultak, további negatív hatásként az infláció kezelésére bevezetett magasabb kamatlábak sem ösztönözték a fejlesztéseket. A COVID-19 után a lakáskínálati hiány és részben Oroszország ukrajnai inváziója által okozott magas energiaárak még inkább áremelkedést generáltak.

A 2011-es és 2013-as években tapasztalt visszaeséseket, amelyek részben az európai adósságválság következményei voltak, figyelembe véve, a 2010 és 2024 vége közötti időszakban a bérleti díjak 26,7%-kal, míg a lakásárak 55,4%-kal emelkedtek. Különösen figyelemre méltó a gyors növekedés Magyarországon (234%), Észtországban (228%) és Portugáliában (120%).

Az Európai Unióban már felismerésre kerültek a lakhatási válságot okozó problémák, és jelenleg a megoldások kidolgozása van folyamatban, hogy enyhítsük ezt a súlyos helyzetet. A feladat nem ígérkezik könnyűnek, de elkötelezettek vagyunk a változtatás iránt. Ezen a téren folytatjuk a munkát.

Fedezd fel az európai lakhatási válság mélységeit sorozatunk első részében, amelyet itt találsz!